Comment répartir les frais entre usufruitier et nu-propriétaire?
1. L’occupant ne peut contraindre le propriétaire à engager de gros travaux.
En principe, les dépenses d’entretien et les charges courantes (remplacement d’une chaudière, pose d’un ballon d’eau, ravalement de façade…) incombent à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Pour ces dernières, il s’agit de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale: réfection du toit, renfort de plancher, fissures dans la façade… Le Code civil en dresse une liste (article 606), mais elle n’est pas limitative. Tout ou partie des frais inhérents aux grosses réparations peut, néanmoins, être mis à la charge de l’usufruitier si elles ont été rendues nécessaires par le défaut d’entretien du bien.
Si le nu-propriétaire constate que l’usufruitier n’entretient pas le bien, il peut demander en justice sa condamnation pécuniaire. Mais l’inverse n’est pas vrai: l’usufruitier ne peut pas agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer ou à payer les grosses réparations. Il n’a donc pas d’autre choix, en cas de refus, que de faire faire lui-même les grosses réparations si elles sont indispensables et d’en demander le remboursement en fin d’usufruit pour la plus-value générée.
2. L’usufruitier peut échapper à la taxe foncière.
Le Code général des impôts prévoit que la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. C’est donc à lui, en principe, de la payer. Mais ce n’est pas une obligation absolue. Les parties peuvent prévoir entre elles que le nu-propriétaire devra la payer. De même, un juge aux affaires familiales prononçant un divorce avec attribution à l’épouse de l’usufruit d’un logement peut prévoir que la taxe foncière sera réglée par son mari, nu-propriétaire. Pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien soumis à usufruit, pour sa valeur en pleine propriété. Quant à la taxe d’habitation, elle doit être payée par l’usufruitier s’il occupe le bien, ou par son locataire s’il est loué. L’usufruitier doit déclarer les revenus locatifs dans ses revenus imposables.
3. Clause de solidarité pour les charges de copropriété.
En principe, les deux parties sont tenues au paiement des charges de copropriété selon la répartition classique: dépenses d’entretien et de fonctionnement pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire. Le syndic doit alors ventiler les dépenses. Par exemple, le changement et la peinture des portes palières d’un ascenseur, la mise aux normes d’une boîte aux lettres, la réfection de la cage d’escalier et de la façade, décidés par la copropriété, sont à la charge de l’usufruitier. Pour éviter les situations compliquées, il arrive souvent que le règlement de copropriété comporte une «clause de solidarité». Dans ce cas, le syndic peut réclamer la totalité des charges indifféremment au nu-propriétaire ou à l’usufruitier. À charge pour celui qui a payé de réclamer à l’autre son dû.
