Le marché immobilier en 2023
D'après la FNAIM, l'année 2023 ne devrait pas voir d'amélioration significative sur le marché de l'immobilier.
Bilan de 2022
La FNAIM estime que 1 100 000 ventes seront réalisées en 2022. Cependant, après un bon début d'année 2022, la dynamique du marché immobilier résidentiel semble avoir quelque peu ralenti depuis l'automne.
Cette tendance à la baisse s'observe dans les secteurs où les prix ont le plus augmenté, notamment en Bretagne et dans le Sud-Ouest. Il convient également de noter que les prix résistent à l'inflation partout dans le monde. Cependant, il y a une différence entre Paris et les grandes villes, les prix ont tendance à baisser par rapport aux villes moyennes où les prix augmentent presque deux fois plus vite dans les grandes villes, et les stations balnéaires.
Perspectives pour 2023
En 2022, le pouvoir d'achat de l'immobilier a baissé d'environ 6,1 %, soit une baisse de 11,1 % sur 3 ans. La tendance à la baisse du pouvoir d'achat se poursuivra en 2023. Les taux d'intérêt devraient augmenter au moins jusqu'au printemps. Si les taux d'intérêt montent à 3 %, le pouvoir d'achat des ménages chutera de 13 %. Un scénario très défavorable avec des taux d'intérêt de 4 % serait inférieur de 20 %. Cette évolution pourrait donc être déterminante pour le marché immobilier en 2023 et entraîner une baisse des volumes de ventes l'année prochaine. Ces derniers devraient donc retrouver les niveaux de l'automne 2020. Pour la Fédération nationale de l'immobilier, le volume des ventes 2023 pourrait chuter d'environ 10% à 1 million de transactions d'ici la fin de l'année. Une année tumultueuse pour le marché immobilier.
Entre un marché locatif tendu, des obligations de rénovation liées à l'énergie et un accès difficile au financement, le secteur immobilier sera confronté à de nombreuses tensions en 2023. Et dans ce domaine, il est peu probable que les copropriétés enfreignent les règles. Par exemple, selon une enquête auprès des sociétaires syndics réalisée par la FNAIM fin décembre, près de 40 syndics ont connu des retards dans le paiement des cotisations de fin d'année. Malgré tout, la FNAIM salue la mise en place d'une protection tarifaire contre la chaleur collective, qui reste un précieux moyen d'atténuation, sans oublier la perspective d'un "tarif maximum" annoncé en janvier.
Les conditions déjà tendues sur le marché locatif pourraient s'aggraver. La hausse des taux d'emprunt associée à des taux d'intérêt élevés a d'autant réduit la capacité d'emprunt de nombreux ménages, entraînant une augmentation du nombre de demandeurs alors que le marché locatif fait face à des pénuries de produits. Le problème n'est pas le prix, mais le nombre de logements locatifs.
Le gouvernement avance en 2023
La Fédération Nationale de l'Immobilier appelle à une politique du logement en 2023, tout en saluant la création d'un Conseil National de la Refondation "logement". Elle soumet plusieurs propositions au gouvernement:
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La réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d'emprunt pour l'achat d'une résidence principale et la portabilité des prêts bancaires,
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la création d'une bonification "valeur faible logement" pour encourager les travaux de rénovation,
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l'aménagement du calendrier pour éviter l'usure de l'offre locative, la rénovation obligatoire des logements G, et la mise en place d'un DPE collectif opposable.
L'immobilier, un placement sûr
Malgré les incertitudes du marché, l'immobilier reste une valeur refuge, représentant 68% du patrimoine net des Français selon une étude réalisée par la FNAIM en janvier 2023. Cette part est stable depuis 2004, car l'immobilier reste l'un des placements les plus rentables, bien qu'il y ait eu une baisse des rendements ces dernières années. Le rendement locatif net est passé de 4,1% en 2009 à 3,6% en 2022 au niveau national et de 3,2% à 2,3% à Paris. Les fonds immobiliers comme les SCPI, OPCI et SCI en unités de compte connaissent également une forte croissance dans le patrimoine des Français, avec une capitalisation de 118 milliards d'euros en 2021, représentant 2% du patrimoine financier des ménages et une augmentation de 52% en 3 ans.
