Marseille 2024: Décryptage du nouveau marché immobilier
Après plusieurs années d'euphorie post-Covid, le marché immobilier marseillais connait un ralentissement significatif au premier trimestre 2024: baisse du nombre d'acquéreurs et allongement des délais de vente. Cependant ce changement de rythme offre de nouvelles perspectives, tant pour les acheteurs que pour les investisseurs.
Le début de l'année 2024 est marqué par l'augmentation des négociations de prix. Elles concernent aujourd'hui plus de 70% des transactions avec une baisse en moyenne de 5% par rapport au prix affiché, ce qui témoigne d'un renversement du rapport de force entre vendeurs et acheteurs, qui dictent désormais les règlent du jeu.
Les acheteurs, plus exigeants et patients, prennent leur temps pour trouver le bien idéal, n'hésitant pas à multiplier les visites et négocier ferme.
Marseille se distingue par une grande disparité de prix selon les quartiers, allant de 1500€ à plus de 9000€/m² pour les biens de luxe. Le prix moyen se situe autour de 3500€/m², mais cette moyenne cache des réalités contrastées.
Les 6/7/8ème arrondissements restent les plus prisés pour les résidences principales pour les critères que l'on connait déjà, cependant de nouveaux quartiers gagnent en attractivité: les 4ème et 5ème arrondissements attirent une population en quête de prix plus abordables et d'une atmosphère bohème, tout en bénéficiant d'une bonne desserte en transports en commun et d'un vraie vie de quartier avec petits commerçants, restaurants et bars. Le 12ème notamment St Barnabé séduit les familles par son calme et également sa vie de quartier.
Pour les investisseurs, plusieurs options s'offrent selon les objectifs recherchés: Les 4ème et 10ème, proches des facultés et de l'hopital de la Timone offrent un bon potentiel pour les locations étudiantes ou destinées au personnel hospitalier. Le 2ème, avec le développement du centre d'affaires Euroméditerranée est idéal pour les locations des cadres en déplacement. Et enfin, le 3ème, bien que moins côté, présente des opportunités pour les investisseurs audacieux avec des prix très bas et un potentiel de valorisation à long terme.
La hausse des taux d'intérêt a fortement impacté la capacité d'achat des acquéreurs mais la situation semble se stabiliser progressivement, notamment car les vendeurs commencent (enfin!) à ajuster leurs prétentions à la baisse.
Quelles sont alors les perspectives d'avenir de ce marché immobilier?
Le marché immobilier marseillais traverse une période de transition. Si le ralentissement actuel peut inquiéter certains, il offre aussi de nouvelles opportunités pour les acheteurs et les investisseurs avisés.
La ville, avec ses multiples facettes et ses quartiers en pleinr mutation, continue d'attirer une population diverse, des familles aux investisseurs en passant par les étudiants et les jeunes actifs.
L'évolution des prix dans les mois à venir dépendra largement de l'équilibre entre offre et demande, ainsi que des conditions de financement.
Dans ce contexte changeant, l'accompagnement par des professionnels s'avère plus que jamais précieux pour trouver son chemin dans un marché complexe et tirer partie des opportunités qui se présentent.
