Immobilier : Les prix baissent à Marseille : Profitons-en !
En 2014, l'immobilier n'a pas été épargné avec des freins qui ont empêché le bilan d'être aussi bon qu'il pourrait l'être, annonce Dimitri de Roudneff. Le président de l'OIP (Observatoire immobilier de Provence) cite la crise, la loi Allur, les élections municipales... "Mais on a résisté. On arrive à finir l'année avec une note stabilisée sur les prix et les volumes de transactions. Elles sont en baisse de 2 % sur le département, quant aux prix, ils baissent de 1 % pour les ventes d'appartements, ils augmentent d'1 % pour les maisons". L'alternance de hausses et de baisses est en faveur d'une baisse générale des prix. "On se rapproche de ceux de décembre 2005", constate le président de l'OIP. Mais après des années d'attentisme, le marché deviendrait plus favorable à la rencontre entre l'offre et la demande. Les ménages reprennent confiance sur les prix, indique une étude du FMI, qui note, que pour 75 % des Français il serait temps d'acheter, en 2011 ils n'étaient sur 50 %.
Sur le marché locatif non plus, 2014 n'était pas vraiment à la fête, avec un net ralentissement des locations. L'explication de l'OIP, "les ménages n'avaient pas les moyens de déménager", précise Jean Luc Lieutaud, d'Unis Paca. Marseille compte 8 à 10 000 logements vides, "des déçus de la location qui cherchent à vendre, des premiers étages de commerces qui ne sont pas loués, des logements insalubres qu'il serait nécessaire de rénover et des logements des années 60 qui subissent la concurrence des programmes neufs..." Pour l'OIP "le marché est largement en demi-teinte".
À Marseille, il est encore possible de faire de bonnes affaires
La diversité de cette offre bénéficie évidemment aux locataires qui ont trouvé en 2014 une baisse de 5 à 6 % des loyers par rapport à 2013, soit dans l'ancien, 12€ le m² contre 12,5 € en 2013 ; le parc locatif neuf n'arrive pas non plus à louer au prix et "brade" ses appartements 12,5 € le m² contre 13,5 €.
Concernant le neuf, la reprise pourrait venir du côté des mesures gouvernementales, comme l'abandon de l'encadrement des loyers, qui incite les investisseurs à acheter, l'amélioration de la fiscalité sur les terrains à bâtir, et le passage de la région de zone B en zone A. Pour les investisseurs et le logement HLM, un enjeu réel se porte aussi sur la rénovation urbaine.
Au regard des prix pratiqués dans l'ancien en 2014, 2343 € le m² en moyenne, il est encore temps pour les futurs acheteurs de faire leur marché.
À Marseille, il est encore possible de faire de bonnes affaires à la vente dans le 3e arr, avec 5,7 % d'augmentation en 2014 les prix restent abordables, à 1 510€ le m². Même cas de figure dans certains quartiers du 9e, moins prisés que le 8e, et en s'éloignant des quartiers Sud, vers les 10e et 11e arr.
Il est des valeurs sûres qui échappent encore à la crise, où les prix n'ont pas subi de baisses importantes : le 12e toujours à la mode, le 7e et 8e arrondissements, pour leur cadre de vie, le 6e pour sa proximité avec le centre et ses facilités en commerces, transports en commun... Dans le neuf , les prix sont restés stables dans les 13e 14e 15e et 16e. Ailleurs ils accusent une baisse de 3 à 9 %, l'occasion là aussi de faire des affaires.
Le bilan : le Bâtiment veut croire en une embellie en 2015
"Le Bâtiment est toujours sinistré mais la construction de maisons individuelles va moins mal". C'est Christian de Benazé, président départemental de l'union des maisons de France qui dresse ce bilan mitigé. "On est passé de 11 000 maisons construites en Paca en 2007, à 8 000 en 2010, et 4 000 l'an passé. On espère que la spirale descendante est en train de s'arrêter".
Le problème numéro un des primo-accédants étant selon lui, le financement. "Avec la baisse des taux d'intérêt et l'amélioration du prêt à taux zéro, on espère que 2015 sera la première année positive" ; ce qui ferait, par transition, beaucoup de bien au marché locatif social et privé. Le turn over dans la location a tendance à stagner. "En même temps, ajoute-t-il, inquiet, il est prévu que le gouvernement supprime l'APL accession ! Je rappelle qu'une maison construite, c'est 1,8 emploi. Je vois mal un gouvernement donner d'un côté et reprendre de l'autre dans la situation actuelle".
Pour Stéphane Pérez, de la fédération des promoteurs de Provence, "le Bâtiment est exsangue. Il invoque les PLU (Plans locaux d'urbanisme) plus contraignants, les élus qui ont décidé notamment sur le Var et le pays aixois de ne plus construire. Résultat, les constructions enregistrent -6 % sur le département, -2 sur Marseille. Le marché est boosté par les 1er 2e et 3e arr (avec la zone Euromed) et les 10e 11e et 12e arr. Les projets en cours laissent entrevoir une année 2015 plus claire", finit-il.
"On vit les conséquences de tout ce qui vient d'être dit plus haut, résume Johan Bencivenga, de la fédération du Bâtiment. On accuse 5 % de pertes de chiffre d'affaires en 2014, soit sur le département 1 500 actifs sur 50 000, on en aura autant en 2015, estime-t-il. Le calendrier électoral ne favorise pas la reprise, pendant ce temps les budgets sont figés". Le Bâtiment est dans l'attente également du crédit d'impôt transition pour la rénovation de logement.
Les discours se veulent rassurants, à la hauteur des espoirs de ces professionnels, mais les chiffres restent en 2014 implacablement négatifs.
