PROJET DE LOI DUFLOT
Rapports locatifs (chapitre 1)
Etablissement du bail : bail type imposé, description et montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement, indication du loyer médian de référence majoré dans les zones tendues, montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire (art.1, III).
Modèle type d’état des lieux imposé, droit de rectification du locataire ouvert pendant une semaine à compter de l’établissement de l’état des lieux (art.1, V).
Interdiction de pénalités contractuelles dans le bail (art.1, VII).
Prise en charge exclusive par le bailleur des frais d’agence de mise en location (plus de partage possible avec le locataire, sauf pour la rédaction du bail et de l’état des lieux, dont le montant sera plafonné) (art.1, VIII).
Prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives ; possibilité pour le bailleur de souscrire directement une assurance multirisques habitation aux frais du locataire (art.1, X).
Prescription des actions en révision de loyer au terme d’1 an, et de 3 ans pour les actions en paiement (art.1, XI).
Le congé du bailleur devra comporter une note d’information sur les recours du locataire (jointe au congé) ; réduction du délai de préavis du congé du locataire à un mois en zones tendues (art.2, IV).
Impossibilité de donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70 aujourd’hui) et disposant de ressources inférieures à 1 ½ le SMIC, sauf si le bailleur est âgé de plus de 65 ans (au lieu de 60) et dispose de ressources inférieures à 1 ½ le SMIC (art.2, IV).
Conditions d’agrément des observatoires locaux de loyer dans les zones tendues.
Sur proposition de l’observatoire local des loyers, fixation chaque année par le préfet, par secteur géographique et par type de logement, des loyers médians de référence, des loyers médians de référence majorés, et des loyers médians de référence minorés.
Le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence augmenté de 20 % (art.3, II).
Les zones tendues sont définies comme les « zones d’urbanisation continue de + de 50.000 habitants qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombres d’emménagements annuels dans le parc locatif social, telles que définies à l’article 232 du CGI » (ce texte est relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants, dans les communes qui sont définies par décret).
Dans ces zones, qui seront dotées d’un observatoire, le loyer des nouveaux baux est fixé « librement », mais impérativement en dessous du loyer de référence majoré, en vigueur à la date de signature du contrat.
Possibilité pour le bailleur d’imputer au loyer de base un complément de loyer exceptionnel « pour les logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant » ; le montant du loyer exceptionnel et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ; recours possible du locataire auprès de la commission de conciliation et du juge dans les 3 mois de la signature du bail (art.3, II).
Dans les autres zones, la fixation des loyers des nouveaux baux est libre (art.3, III).
Décret d’application prévu.
Lors du renouvellement, action possible du locataire en diminution de son loyer « dès lors que le loyer est supérieur au loyer de référence majoré ». De même, action possible pour le bailleur en réévaluation du loyer « dès lors qu’il est inférieur au loyer médian de référence minoré ».
Possibilité de réévaluation limitée aux zones tendues couvertes par les observatoires. Même formalisme qu’actuellement pour l’article 17c) : délai de 6 mois, indication d’un nouveau loyer, notification. Possibilité de saisir la CDC et le juge, étalement de la hausse…
Maintien de la possibilité pour le gouvernement de prendre un décret annuel d’encadrement des loyers dans les zones couvertes par les observatoires (art.3, V).
Extension de la compétence des CDC aux congés, et aux logements meublés résidence principale (art.3, VII).
Légalisation de la possibilité pour le bailleur de conserver 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble en copropriété ; en l’absence de restitution dans les délais du dépôt de garantie, le solde restant dû après arrêté des comptes « est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard » (art.3, X).
La solidarité du colocataire prend fin à la date de son congé, si le bailleur a agréé le nouveau colocataire ; à défaut d’accord du bailleur, elle prend fin un an après le congé du colocataire sortant (art.3, XI).
Définition par la loi des logements meublés et application de certaines dispositions de la loi aux logements meublés résidence principale (état des lieux, clauses non écrites, rémunération des intermédiaires, obligations des parties, prescription) ; inventaire et état du mobilier obligatoires ; limitation du dépôt de garantie à 2 mois ; bail type obligatoire d’une durée minimale d’1 an, sauf pour les étudiants (9 mois) ; congé motivé ; dans les zones tendues, même réglementation des loyers que pour les locaux vides (art.4).
Obligation pour les personnes morales (hors SCI familiales) de saisir la CCAPEX au moins 2 mois avant l’assignation pour résiliation du bail en cas d’impayé (art.10).
Le chapitre 2 « Mettre en place une garantie universelle des loyers » est vide.
